万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的(《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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